Finansowanie nieruchomości jest dostępne w wybranych bankach w Monako i wzdłuż Lazurowego Wybrzeża dla nieruchomości w obu lokalizacjach. Oferowane finansowanie może być dostosowane specjalnie do wymagań nabywcy nieruchomości.

W Monako metoda finansowania wymaga od nabywcy nieruchomości wniesienia do banku kredytującego wkładu za minimum 50% ceny zakupu nieruchomości. Im więcej wkładu klient może wnieść do banku udzielającego kredytu, tym więcej bank może pożyczyć na zakup nieruchomości i tym większe są koszty finansowania dla pożyczkobiorcy.

Generalnie maksymalny okres, na jaki bank udzieli kredytu, wynosi 5 lat, ale okres ten może zostać przedłużony na koniec każdego pięcioletniego okresu, na ogół na maksymalnie 15 lat. Wkład można albo umieścić na oprocentowanej lokacie terminowej, albo zainwestować w celu uzyskania rocznego zwrotu, który może częściowo zrównoważyć lub w niektórych przypadkach w pełni zrównoważyć koszty finansowania. Struktura portfela inwestycyjnego może obejmować papiery wartościowe o stałym oprocentowaniu (obligacje) lub zrównoważony portfel obligacji i wysokiej jakości akcje z dywidendami. Bank będzie pobierał roczną opłatę za zarządzanie w wysokości ok. 0,50% dla portfela o stałym dochodzie i może być nieco wyższa, jeśli portfel obejmuje kapitał. Kwota wkładu, który klient musi wnieść, będzie zależeć od rodzaju portfela inwestycyjnego, w który zdecyduje się zainwestować. Wkład może być w dowolnej głównej walucie, jeśli klient nie życzy sobie posiadania wkładu w euro, które będzie walutą zakupu.

Banki w Monako mogą pożyczyć od co najmniej 50% do 100% ceny zakupu nieruchomości (z zastrzeżeniem wyceny nieruchomości zatwierdzonej przez bank) za stopę procentową opartą na bieżącej trzymiesięcznej stopie Euribor plus stałe roczne odsetki opłata w wysokości 1,7-2,5%. Podlega ona wahaniom i zależy od szeregu czynników, takich jak kwota zabezpieczenia klienta w banku, wartość pożyczki zainwestowanego portfela, istniejąca relacja (jeśli istnieje), z którą klient z bankiem i samą nieruchomością. Będzie również pobierana opłata za administrację procesu pożyczki (frais de dossier), która zazwyczaj wynosi około 0,25–1% kwoty pożyczki. Jeśli klient wybierze, stopa procentowa może być stała, a nie zmienna. Będzie to zależało od aktualnego poziomu stóp procentowych i innych czynników.

Ta formuła dotyczy również nieruchomości położonych wzdłuż Lazurowego Wybrzeża od Menton do Saint Tropez. Niektóre banki będą również pożyczać na zakup nieruchomości w innych częściach Francji, a także w wybranych ośrodkach narciarskich, takich jak Courchevel, Val d’Isere, Megeve i w niektórych mniejszych ośrodkach w górach za Lazurowym Wybrzeżem, takie jak Isola 2000 i Auron.

Przykład finansowania:

Klient przeprowadzający się do Monako chce kupić nieruchomość w Monako za 5 000 000 euro. Klient ma do dyspozycji 2 500 000 euro na wkład w banku. Klient chce pożyczyć jak najwięcej, tak długo, jak to możliwe (maksymalny początkowy okres 5 lat) na zakup o wartości 5 milionów euro i zrównoważyć jak najwięcej kosztów finansowych (odsetek), zachowując jednocześnie swój kapitał.

Bank umieszcza 2 500 000 euro w portfelu o stałym dochodzie o średnim terminie zapadalności wynoszącym 5 lat, aby dopasować się do okresu spłaty kredytu. Obligacje w portfelu dają średni roczny zwrot w wysokości 4%. Wartość pożyczki portfela obligacji jest ustalona na 80%, więc bank może pożyczyć 1 750 000 euro z zainwestowanej części. Bank może wówczas pożyczyć dodatkowe środki (zgodnie z polityką banku) na sfinansowanie zakupu lub 3 250 000 euro. Koszt pożyczki jest następujący:

Pożyczka w wysokości 5 000 000 EUR (pożyczka 1 750 000 EUR na portfelu obligacji zainwestowanych + hipoteka / pożyczka w wysokości 3 250 000 EUR) przy oprocentowaniu 3-miesięcznego Euribor (np. 1%) + 2% = 3% rocznie

Jednorazowa opłata administracyjna w wysokości 0,25% = 12500 EUR

Portfel obligacji w wysokości 2 500 000 EUR ze średnim terminem zapadalności 5 lat, zainwestowany w celu uzyskania rocznego zwrotu w wysokości 4%, pomniejszony o roczną opłatę za zarządzanie inwestycją w wysokości około 0,50%. Roczny dochód z obligacji = 2 500 000 EUR x 4% = 100 000, minus 0,5% = dochód netto 87 500 €

Roczna opłata za pożyczkę = 3-miesięczny Euribor + 2% lub w tym przykładzie 1% + 2% = 3% lub 5 000 000 EUR (pełna kwota pożyczki) x 3% = 150 000 EUR rocznych odsetek.

Opłaty z tytułu odsetek w wysokości 150 000 EUR rocznie są częściowo kompensowane przez dochód z obligacji w wysokości 87 500 EUR, pozostawiając do zapłaty odsetki netto w wysokości 62 500 EUR (w tym przykładzie). Można to dobrze porównać z typową strukturą hipoteczną polegającą na pożyczaniu 60% pożyczki i odkładaniu pozostałych 40% lub 2 000 000 EUR oraz płaceniu pełnych odsetek od 60% w wysokości np. 3% lub rocznych odsetek w wysokości 90 000 EUR. W podanym przykładzie 27 500 EUR rocznie. (Tylko w pierwszym roku należałoby odliczyć opłatę administracyjną w wysokości 0,25%).

Im więcej klient może wnieść do banku, tym bardziej może zrównoważyć odsetki od kredytu.

Jeśli klient chce w pełni skompensować odsetki w powyższym przykładzie, musiałby wnieść do banku 120% pełnej ceny zakupu nieruchomości w postaci wkładu. Przykład: Klient wnosi 6 000 000 euro. Są one inwestowane w portfel obligacji, aby uzyskać roczną rentowność netto w wysokości 3,5% (z uwzględnieniem wszystkich opłat za zarządzanie).

6 000 000 EUR x 3,5% = 210 000 EUR
Odsetki od pożyczki wynoszą jak w powyższym przykładzie – 3% rocznie lub 5 000 000 EUR x 3% = 150 000 EUR plus opłata administracyjna w wysokości 12 500 EUR.

210.000 € – 162.500 € = 47.500 € dodatnich przepływów pieniężnych. Od drugiego roku dochód netto wzrośnie do 60 000 euro.

Można to dobrze porównać ze złożeniem niższej kwoty wkładu, które daje niższy zwrot. Im więcej wkładu klient może wnieść do banku, tym bardziej negocjowalne będą warunki kredytu.

Uwolnienie kapitału dla nieruchomości w Monako i na Lazurowym Wybrzeżu

Generalnie banki pożyczają do 50-60% wartości nieruchomości, o ile nie ma istniejącej pożyczki ani hipoteki na nieruchomość. Bank będzie wymagał zdeponowania pewnego zabezpieczenia przed uwolnieniem kapitału, w wysokości od 25 do 50% kwoty uwolnienia kapitału.

Przykład:

Klient posiada nieruchomość o wartości 5 000 000 EUR bez żadnych zaciągniętych pożyczek.

Bank pożyczy do 50% majątku w wysokości 2 500 000 euro. Bank wymaga od klienta wniesienia wkładu o minimalnej wysokości lub 1 000 000 euro. Można to zainwestować, jak opisano w poprzednim przykładzie, w celu uzyskania rocznego dochodu, który częściowo skompensuje odsetki od pożyczki.

Francuskie kredyty hipoteczne

Wybrane banki będą oferować kredyty hipoteczne na nieruchomościach francuskich o maksymalnej wartości 70%, w zależności od lokalizacji i stanu nieruchomości. Klient będzie zobowiązany do wpłaty wkładu, w tym przypadku 30%. Oprocentowanie tego rodzaju kredytu hipotecznego jest generalnie wyższe niż w podanym wcześniej prostym przykładzie kredytu. Zazwyczaj stawki mogą być zmienne lub stałe; obie ustaliły z góry określoną stopę procentową w stosunku do bieżącej trzymiesięcznej stopy Euribor. Stawki ustalone powyżej 3-miesięcznego Euribor mogą wahać się między np. 2,75 – 4,5%. W tej strukturze maksymalny okres kredytowania może być dłuższy do 25 lat. Kredytobiorca lub kredytobiorca hipoteczny będą zobowiązani do zawarcia francuskiej umowy ubezpieczenia na życie (assurance vie) na czas trwania kredytu hipotecznego.

Należy zauważyć, że przy zakupie nieruchomości we Francji korzystne jest dla kupującego, przy obecnych strukturach podatkowych, sfinansowanie jak największej ceny zakupu nieruchomości. Dotyczy to zarówno podatków od majątku, jak i przyszłych podatków od spadków. Klient powinien zasięgnąć porady podatkowej przed dokonaniem zakupu w Monako lub we Francji. Nawet jeśli klient jest mieszkańcem Monako, mogą wystąpić konsekwencje podatkowe od spadków do rozważenia w zależności od okoliczności klienta.