Nabywanie i wynajmowanie nieruchomości w Monako w pigułce

Od ponad 100 lat Księstwo Monako jest jednym z najbardziej prestiżowych miejsc na świecie. Nic więc dziwnego, że nieruchomości Monako przechodzą z rąk do rąk za znaczne kwoty. Jednak system podatkowy Monako, kwitnące życie społeczne i wysoka jakość życia zapewniają, że rynek pozostaje atrakcyjny, a ceny stabilne; dlatego inwestycja w nieruchomości w Monako jest nadal bardzo atrakcyjnym wyborem. Więcej informacji na ten temat tutaj.

Zdecydowana większość wszystkich dostępnych nieruchomości w Monako składa się z apartamentów, od małych kawalerek po duże luksusowe triplex i penthousy. Nieruchomości z widokiem na morze, port i / lub tor Formuły 1 są tradycyjnie jednymi z najcenniejszych. Istnieje również bardzo ograniczony wybór luksusowych willi i pięknych kamienic na sprzedaż, ale są one zwykle jeszcze droższe. Średnie ceny metra kwadratowego zwykle wahają się od około 30 000 do 40 000 euro. 

Trudności z parkowaniem sprawiają, że nieruchomości oferujące jedno lub dwa miejsca parkingowe są wysoce pożądane. Prywatny zakup (lub wynajem miejsca parkingowego) może kosztować nawet kilkaset tysięcy euro.

Własność i wynajem nieruchomości w Monako

Kategorie własności prawnej w Monako to:

  • pełna własność: własność i użytkowanie (użytkownik posiadający jedynie prawo do korzystania z nieruchomości, właściciel posiadający prawo rozporządzania nieruchomością);
  • niepodzielna własność (np. między spadkobierców): wymaga to jednomyślnej zgody niepodzielnych właścicieli na użytkowanie lub zbycie nieruchomości (o podział może wystąpić w dowolnym momencie każdy niepodzielny właściciel, chyba że uzgodniono inaczej); i
  • współwłasność: zezwala na prawo do ograniczonego użytku prywatnego niektórych części budynku (np. mieszkania) i wspólnego użytkowania innych (np. windy, schody, korytarze).

Kategorie najmu w Monako to:

  • umowa najmu cywilnego: właściciel i najemca swobodnie uzgadniają czas trwania, cenę i szczegółowe warunki najmu lokalu (z wyjątkiem specjalnego statusu ochronnego w przypadku najmu lokali mieszkalnych w budynkach wybudowanych przed 1 września 1948 r.);
  • komercyjna umowa najmu;
  • umowa najmu na budowę: najemca zobowiązuje się do budowy na nieruchomości właściciela i do utrzymywania budynków w dobrym stanie podczas najmu; właściciel odniesie korzyści z ulepszeń w swojej nieruchomości pod koniec okresu leasingu; i
  • umowa najmu emfiteutycznego: właściciel i najemca zawierają umowę najmu długoterminowego (od 18 do 99 lat) dającą najemcy prawa rzeczowe, takie jak prawo do wzięcia kredytu hipotecznego.

Umowa przedwstępna

Listy intencyjne nie są zwyczajowo używane w Monako.

Umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości (rzadziej najmu) to projekty umów lub zaakceptowane oferty, które zawsze są umowami wiążącymi.

Nieruchomość nie jest wycofywana z rynku podczas negocjacji, ale sprzedaż oferowanej nieruchomości może skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą.

W kwestii sprzedaży i wynajmu nieruchomości faza przedumowna bardzo często obejmuje współpracę agencji nieruchomości (lub pośrednika). Pośrednicy w obrocie nieruchomościami podlegają regulacjom w Monako i aby prowadzić działalność, muszą uzyskać certyfikat wydany przez odpowiednie władze lokalne. Podlegają obowiązkowi deklaracji w zakresie walki z praniem pieniędzy.

Umowa sprzedaży nieruchomości w Monako

Typowe postanowienia umowy sprzedaży to:

  • pełną tożsamość sprzedawcy i kupującego, w tym status małżeński dla osób fizycznych;
  • pełny opis nieruchomości, ze wskazaniem służebności lub specjalnego statusu (np. współwłasność), jeśli dotyczy;
  • historia nieruchomości z co najmniej ostatnich 30 lat;
  • zwolnienie z gwarancji na wady ukryte (z wyjątkiem złej wiary sprzedawcy); i
  • Cena.

Zaliczka w wysokości 10% ceny całkowitej jest zwyczajowo wpłacana przy podpisywaniu projektu umowy i przechowywana na rachunku escrow przez notariusza do podpisania aktu notarialnego.

Akt zarejestrowany przez notariusza stanowi dowód tytułu prawnego do majątku nabywcy.

Podatek (tylko opłaty rejestracyjne lub VAT) pokrywa kupujący.

Umowy najmu nieruchomości w Monako

Sprzedawcy nieruchomości zazwyczaj składają oświadczenia dotyczące ostatniego otrzymania płatności z tytułu najmu oraz oświadczenia o braku toczących się lub przewidywanych sporów sądowych z którymkolwiek z najemców.

O zakazie zawierania nowych umów najmu między projektem umowy a ostateczną umową sprzedaży jest czasami mowa w projekcie umowy, ale zawarcie w międzyczasie nowych umów najmu prawdopodobnie pozwoliłoby kupującemu na wycofanie się (w zależności od postanowień w projekcie umowy).

Składanie depozytu za najem

Żadne konkretne kroki nie zapewniają dostarczenia kupującemu depozytu najemcy, ale notariusz sporządzający akt odpowiada za brak informacji o istniejących umowach najmu i depozytach, które powinny zostać automatycznie przekazane kupującemu.

Depozyty są bardzo powszechne we wszystkich rodzajach najmu i czasami zastępowane są gwarancjami bankowymi.

Klauzule zwykle przewidują coroczną indeksację umowy najmu w przypadku każdego rodzaju umowy. Oprócz corocznej waloryzacji, czynsz może zostać poddany przeglądowi pod kątem bieżącego najmu komercyjnego po co najmniej trzech latach od poprzedniej umowy najmu, gdy właściciel (rzadziej najemca) może udowodnić, że wartość czynszu zmieniła się w wyniku modyfikacji w ogólnych warunkach gospodarczych w Monako lub w warunkach wpływających na działalność prowadzoną w lokalu.

Due diligence nieruchomości – Ewidencja gruntów

Typową i zwyczajową metodą due diligence nieruchomości jest zwrócenie się do publicznego rejestru aktów i hipotek. Ochrona nabywców zasadniczo zależy od informacji z rejestru publicznego. Rejestr nieruchomości w Monako podlega jurysdykcji Departamentu Usług Podatkowych.

Rejestr publiczny obejmuje zarówno rejestry, jak i ewidencję, między innymi, aktów własności, hipotek, dzierżawy długoterminowej (powyżej dziewięciu lat) i ogólnie wszelkich praw rzeczowych do nieruchomości.

Brak rejestracji nie unieważnia transakcji ani działania, ale czyni je niewykonalnymi wobec osób trzecich.

Rejestracja nie gwarantuje w pełni tytułu prawnego (np. Własność może być nadal kwestionowana przez osoby trzecie przed sądami w ramach ustawowych ograniczeń), ale gwarantuje pierwszeństwo hipoteki.

Rejestracja i ewidencjonowanie sprzedaży, umów najmu i zabezpieczeń nieruchomości

Opłaty rejestracyjne lub podatek od wartości dodanej (VAT) (20 procent) z tytułu sprzedaży nowych budynków lub umów najmu są pobierane przez administrację podatkową (bezpośrednio lub za pośrednictwem notariusza) w przypadku większości transakcji dotyczących nieruchomości.

Stawki opłaty rejestracyjnej w zależności od rodzaju transakcji to w zasadzie:

  • 8,5 procent wartości rynkowej w przypadku sprzedaży nieruchomości, użytkowania lub udziałów spółki będących właścicielami nieruchomości w Monako, gdy właściciel odsetek jest nieznany organom podatkowym;
  • 5,5 procent wartości rynkowej w przypadku sprzedaży nieruchomości, użytkowania lub udziałów w spółce będących właścicielami nieruchomości w Monako, jeżeli właściciel odsetek został zadeklarowany przez administrację podatkową; lub
  • 1% kwoty czynszu plus koszt najmu, za cały okres trwania najmu (z wyjątkiem sytuacji, gdy czynsz jest objęty podatkiem VAT).

Opłaty rejestracyjne lub podatek VAT są zwyczajowo płacone przez kupującego lub najemcę, a najpóźniej:

  • notariuszowi w dniu podpisania umowy sprzedaży nieruchomości lub udziałów spółki zagranicznej;
  • do administracji podatkowej w ciągu miesiąca od podpisania umowy sprzedaży udziałów spółki Monegasque będącej właścicielem nieruchomości; lub
  • do administracji podatkowej w ciągu trzech miesięcy od podpisania umowy najmu.

Brak zapłaty w wyznaczonym terminie powoduje, że strona odpowiedzialna jest zobowiązana do zapłacenia grzywny, dodatkowych opłat lub obu.

Zagraniczni właściciele i najemcy

Zagraniczni właściciele lub najemcy mogą swobodnie nabywać lub wynajmować nieruchomości w Monako, pod warunkiem, że mogą zobowiązać się do tego w umowie zgodnie z ich prawem krajowym.

Właściciele zagraniczni przy finansowaniu nabycia muszą przestrzegać przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy, co stanowi jedyne ograniczenie w nabywaniu ich nieruchomości. Powinni także uwzględniać kwestie podatkowe przy zakupie nieruchomości z zagraniczną osobą prawną.

Najemcy zagraniczni powinni wziąć pod uwagę dozwolone warunki karty pobytu lub zezwolenia administracyjnego na prowadzenie działalności zawodowej w Monako.

Zarówno właściciele, jak i najemcy powinni również wziąć pod uwagę, że każda osoba z zagranicy musi posiadać paszport z wizą lub zezwoleniem na wjazd, podróżowanie lub osiedlanie się na terytorium francuskim w celu wjazdu, podróżowania lub osiedlenia się w Księstwie Monako.

Każdy zagraniczny podmiot prawny będący właścicielem nieruchomości w Monako musi wyznaczyć zawodowego pełnomocnika i co roku deklarować nazwisko swojego właściciela.

Jakakolwiek zmiana właściciela rzeczywistego podlega opłacie rejestracyjnej w wysokości 5,5% na podstawie wartości rynkowej nieruchomości.

Brak wyznaczenia przedstawiciela, zadeklarowania właściciela odsetek lub zapłacenia podatku grozi grzywną, dodatkowymi opłatami lub obydwoma.

Zakup lub wynajem nieruchomości przez podmiot inwestycyjny

Z zastrzeżeniem konsekwencji wyboru podmiotu inwestycyjnego do inwestycji w nieruchomości w Monako z perspektywy podatkowej, własność nieruchomości może przybierać różne formy (albo w formie zagranicznej, np. podmiot offshore, albo w formie spółki lokalnej, np. Société civile immobilière (SCI) – wyspecjalizowany rodzaj spółki utworzony w celu posiadania i zarządzania majątkiem).

Zagraniczni inwestorzy wykorzystywali spółki offshore do posiadania nieruchomości w Monako, ale teraz mogą wybrać spółkę w Monako (z wyjątkiem spółki akcyjnej i spółki komandytowej), aby uniknąć rocznych deklaracji i opłat za reprezentację zawodową.

Utworzenie podmiotu lokalnego wiąże się z posiadaniem siedziby w Monako, podpisaniem umowy spółki i zarejestrowaniem utworzonego podmiotu w odpowiednim rejestrze publicznym (innym dla podmiotów gospodarczych lub cywilnych). Każdy zagraniczny udziałowiec lub menedżer lokalnego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą lub zawodową musi uzyskać zezwolenie administracyjne.

Spółki tworzone są na okres maksymalnie 99 lat, który może zostać przedłużony za jednomyślną zgodą akcjonariuszy wyrażoną na corocznym walnym zgromadzeniu odbywającym się co najmniej rok przed końcem tego okresu.

Każda lokalna spółka handlowa musi co roku składać sprawozdanie z głosowania walnego zgromadzenia spółki w rocznym bilansie, rachunku zysków i strat oraz sprawozdaniu z zarządzania. Niedopełnienie tego warunku podlega karze grzywny.

Spółki muszą prowadzić bilans oraz rachunek zysków i strat i przechowywać je w swojej siedzibie przez pięć lat. Nieprzestrzeganie tego podlega karze grzywny, ale spółki nie podlegają corocznemu raportowaniu; nie są też firmami zagranicznymi.

Korzystanie ze spółek (z wyjątkiem spółki akcyjnej lub spółki komandytowej) do posiadania nieruchomości jest korzystniejsze dla obowiązku podatkowego w zakresie przepisów dotyczących przejrzystości.

Odpowiedzialność prawna

Właściciele są głównie odpowiedzialni za wszelkie naruszenia przepisów planistycznych (np. brak pozwolenia na budowę) lub środowiskowych (np. narażenie na działanie azbestu). Takie zobowiązania rozciągają się na kolejnych właścicieli (z zastrzeżeniem ustawowych ograniczeń).

Najemcy odpowiadają głównie za niewłaściwe użytkowanie lub utrzymanie lokalu lub niewłaściwe zachowanie w sąsiedztwie.

Odpowiedzialność deliktowa jest zgodna z ogólnymi zasadami prawa cywilnego, z wyjątkiem domniemanej odpowiedzialności deliktowej:

  • właściciel, gdy budynek popada w ruinę; i
  • najemca do pożaru w wynajmowanym lokalu.

Ochrona przed odpowiedzialnością

Właściciele mogą ograniczyć odpowiedzialność wobec swoich najemców, wprowadzając określone klauzule do umowy najmu.

Właściciele i najemcy mogą uzyskać ubezpieczenie obejmujące typowe ryzyko najemcy (np. pożar, powódź itp.).

Konkretne ubezpieczenie na korzyść właściciela może obejmować odpowiedzialność wszystkich uczestników budowy (architektów, inżynierów, budowniczych itp.).

Wybór prawa i jurysdykcja

Prawo Monako ma zastosowanie tylko do nieruchomości położonych w Monako. Umowne postanowienia dotyczące wyboru prawa mogą być dopuszczalne w przypadku umów dotyczących nieruchomości położonych w Monako w zależności od ich przeznaczenia i warunków, ale są one bardzo nietypowe i zagrażałyby ochronie ubezpieczeniowej.

Sąd Pierwszej Instancji, a następnie Sąd Apelacyjny i Sąd Rewizyjny mają jurysdykcję przedmiotową w zakresie sporów dotyczących nieruchomości.

Komitet Arbitrażowy ds. Najmu Komercyjnego jest właściwy do rozstrzygania sporów właścicieli i najemców dotyczących wysokości czynszu komercyjnego lub praw najemców z tytułu eksmisji.

Zagraniczne strony muszą mieć lub wybierać miejsce zamieszkania w Monako, aby bronić się przed sądami lub komitetami i mogą być reprezentowane wyłącznie przez prawnika z Monako.

Nieruchomości komercyjne a mieszkaniowe

Jeśli na terenie nieruchomości przez co najmniej trzy lata prowadzona jest działalność komercyjna, właścicielowi grozi obowiązek wynajmu komercyjnego lokalu. Najemca komercyjny będzie wówczas uprawniony, między innymi, do przedłużenia umowy najmu na taki sam okres po jej wygaśnięciu lub do wypłaty odszkodowania za eksmisję, jeżeli umowa najmu zostanie rozwiązana bez ważnych lub uzasadnionych powodów.

Zarówno właściciele komercyjni, jak i najemcy mają, pod pewnymi warunkami, prawa pierwokupu:

  • właściciel prowadzący działalność handlową prowadzoną w lokalu sprzedanym przez najemcę; i
  • najemca w lokalu w przypadku sprzedaży przez właściciela.

W przypadku nieruchomości wybudowanych przed 1 września 1948 r. właściciele lokali mieszkalnych będą musieli podlegać obowiązkowym ograniczeniom, które zmuszają ich między innymi do wynajmowania lokali wyłącznie lokalnym najemcom, z ograniczoną kwotą czynszu i na okres sześciu lat z prawem do przedłużenia na koniec. W przypadku sprzedaży takiej nieruchomości państwo Monako ma prawo pierwokupu lokalu.

Przywłaszczenie nieruchomości przez rząd

Oprócz prawa pierwokupu Monako może wywłaszczać nieruchomość ze względów użyteczności publicznej. Właściciele otrzymują odszkodowanie za wywłaszczenie.

Najemcy i pożyczkobiorcy (pod warunkiem, że zaciągnęli hipotekę w celu zagwarantowania spłaty pożyczki) muszą zgłosić się do urzędu miasta, aby uzyskać odszkodowanie.

Odszkodowanie za wywłaszczenie przyznaje Sąd Pierwszej Instancji na podstawie opinii biegłych, z wyjątkiem przypadku porozumienia między stronami.

Przygotowania do zamknięcia transakcji nabycia, najmu lub finansowania nieruchomości

Notariusze zamykają transakcje nabycia nieruchomości, zazwyczaj po podpisaniu projektu umowy. Zwykle jest niewiele dokumentów, które są wymagane do zamknięcia (głównie pełnomocnictwa do podpisów stron nieobecnych, zaświadczenia przelewu bankowego do zapłaty ceny oraz dokumenty uzasadniające spełnienie warunków zawieszających, jeśli takie istnieją).

Dokumenty końcowe wymagane do podpisania umowy najmu to:

  • dokument potwierdzający majątek właściciela;
  • pełne dokumenty tożsamości potwierdzające stan cywilny obu stron;
  • zaświadczenie z rejestru handlowego; i
  • umowy założycielskie spółek.

Dokumenty końcowe wymagane do finansowania nabycia nieruchomości to zazwyczaj:

  • dokumenty korporacyjne;
  • plan biznesowy;
  • sprawozdanie z przepływów pieniężnych;
  • polisy ubezpieczeniowe; i
  • opinie prawne.

Formalności zamykające

Strony mogą uczestniczyć osobiście lub być reprezentowane przez specjalne pełnomocnictwo do podpisania umowy sprzedaży nieruchomości, umowy najmu lub umowy finansowania. Ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawsze podpisana przed notariuszem.

Umowy leasingu lub finansowania mogą zostać podpisane przez strony (zazwyczaj z pomocą prawnika).

Naruszenie umowy sprzedaży lub finansowania nieruchomości

Strony umowy sprzedaży nieruchomości mogą w zależności od sytuacji anulować lub wyegzekwować sprzedaż, a w każdej sytuacji dochodzić odszkodowania.

Jeżeli oferta kupna nieruchomości tak przewiduje, sprzedający może zatrzymać zaliczkę kupującego (lub jej część), jeśli ta ostatnia nie zostanie zamknięta.

Naruszenie warunków najmu

Umowy najmu zazwyczaj zawierają klauzulę wypowiedzenia, stanowiącą, że umowa najmu zostanie automatycznie rozwiązana, jeśli zalegający najemca nie wywiąże się ze swoich zobowiązań w określonych ramach czasowych (zwykle od ośmiu dni do jednego miesiąca) po formalnym wypowiedzeniu. Wykonując klauzulę wypowiedzenia, wypowiedzenie najmu musi jeszcze zostać potwierdzone przez sąd tymczasowy, który również nakazuje eksmisję najemcy.

Najemca może nadal dochodzić odszkodowania, jeśli wynajmujący nie wypełni swoich zobowiązań wynikających z umowy najmu.

W przypadku braku klauzuli wypowiedzenia w umowie najmu, każda ze stron wykazujących niedotrzymanie warunków umowy przez kontrahenta może zażądać od sądu rozwiązania umowy najmu, odszkodowania lub obu tych rzeczy w celu naprawienia skutków naruszenia.

Środki zaradcze dostępne dla wynajmujących są różne w przypadku najmu komercyjnego, w przypadku którego najemca korzysta z obowiązkowego prawa do przedłużenia (pod warunkiem, że legalnie prowadził działalność komercyjną przez co najmniej trzy kolejne lata w lokalu). Najemcy komercyjni mają zatem istotne prawo do odszkodowania (przyznawane przez sąd, gdy nie można znaleźć porozumienia między wynajmującym a najemcą) oraz prawo do zajmowania lokalu do czasu faktycznej zapłaty.

Finansowanie nabycia i najmu nieruchomości

Pożyczki zabezpieczone

Typowe gwarancje udzielane w przypadku nabycia nieruchomości są następujące:

  • hipoteka;
  • przywilej pożyczkodawcy;
  • gwarancja osobista;
  • cesja odszkodowania, poręczenie holdingu zastawem na udziałach w spółce nabywcy;
  • podporządkowanie pożyczek udzielonych pożyczkobiorcy przez inną spółkę z jego grupy;
  • zastaw na rachunkach bankowych pożyczkobiorcy; i
  • regres przeciwko akcjonariuszom pożyczkobiorcy.

Każde zabezpieczenie ma własną procedurę egzekucyjną, która może się różnić w zależności od siebie.

Typowymi dostawcami finansowania nieruchomości w Monako są banki i fundusze inwestycyjne. Finansują na każdym etapie procesu nieruchomości.

Monako ma ścisłe regulacje dotyczące monopolu bankowego.

Finansowanie najmu

Istnieje możliwość finansowania nabycia komercyjnego prawa do dzierżawy w Monako (naziemna – emfiteutyczna – dzierżawy są dość rzadkie).

Takie finansowanie zasadniczo różni się od transakcji własności gruntu, ponieważ nie można zaciągnąć hipoteki na prawach dzierżawy (z wyjątkiem najmu emfiteutycznego), ale zwykle zastępuje się je zastawem na prawie dzierżawy i często dodatkowymi zabezpieczeniami osobistymi przejętymi na podmiot przejmujący.

Nie jest wymagane żadne szczególne postanowienie dotyczące najmu, aby był on finansowany, ale bank wolałby raczej sfinansować najem emfiteutyczny (ze względu na długi okres jego trwania i możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego) lub najem komercyjny (ze względu na prawo do przedłużenia lub odszkodowania za eksmisję i jego wartości rynkowej) niż wynajem powierzchni biurowej.

2 uwagi do wpisu “Nabywanie i wynajmowanie nieruchomości w Monako w pigułce

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s