Ważne aspekty posiadania nieruchomości mieszkalnej we Francji przez rezydenta podatkowego Monako

Wiele zamożnych ludzi i rodzin mieszkających w Monako posiada nieruchomości mieszkalne we Francji. Francuskie stawki podatkowe są niskie i nie wydają się stanowić poważnego problemu. Jednak polityka podatkowa we Francji nie jest zbyt korzystna. Zła struktura własności nieruchomości może być bardzo niekorzystna z podatkowego punktu widzenia, zwłaszcza w przypadku drogiej nieruchomości.

Kwestie podatkowe należy zatem rozpatrywać na najwcześniejszym etapie nabywania nieruchomości, nawet przed podpisaniem umowy kupna. Później obowiązują różne rodzaje podatków w zależności od struktury własności.

Na przykład należy zapłacić podatek od osób prawnych, jeśli firma jest używana do zakupu nieruchomości. Istnieją również specjalne wymagania podatkowe związane z korzystaniem z trustów przy zakupie nieruchomości.

Zatem sprawdźmy, co powinni wiedzieć właściciele nieruchomości we Francji, którzy posiadają rezydencję podatkową w Monako.

  • Nieruchomość stanowiąca własność francuskiej lub monegaskiej firmy zarządzającej nieruchomościami („SCI”- Société Civile Immobilière).

„SCI” jest najczęstszym rodzajem firmy wykorzystywanej do posiadania nieruchomości mieszkalnej.

Korzystanie z monegaskiej SCI pomoże uniknąć francuskiego podatku od spadków, obniżając go nawet 45% w przypadku bezpośredniego dziedziczenia przez dzieci. W przypadku przeniesienia własności na małżonka podatek od spadków nie ma zastosowania.

Z przyczyn technicznych obywatele byłych krajów Wspólnoty Niepodległych Państw powinni posiadać swoją francuską nieruchomości za pośrednictwem monegaskiej SCI, a nie francuskiej SCI. Pozwoli to im zminimalizować lub całkowicie obniżyć francuski podatek od spadków. W rzeczywistości korzystanie z francuskiego SCI wymaga uzyskania pożyczki bankowej, niepotrzebnej w przypadku SCI w Monako.

Ulgi podatkowe to nie jedyna zaleta korzystania z SCI. Oferuje ona również bardzo prostą strukturę własności, pociągającą za sobą niewielkie koszty administracyjne. SCI nie jest tworzony do celów komercyjnych. Jego jedyną misją jest bezpłatne korzystanie z nieruchomości przez jej udziałowców. Jest to bez wątpienia najprostszy i najtańszy rodzaj własności nieruchomości.

Jeśli wszystkie formalności podatkowe zostaną spełnione, niektóre opłaty administracyjne zostaną zmniejszone lub całkowicie zwolnione.

Nie trzeba też wypełniać rocznej deklaracji podatkowej. Nie ma również potrzeby wyznaczania specjalnego dyrektora do zarządzania SCI (jeden z udziałowców może to zrobić za darmo).

Najważniejsze jest terminowe przekazywanie rocznych sprawozdań finansowych. Do celów podatkowych należy je składać co roku.

  • Nieruchomości będące własnością spółki offshore

Własność francuskiej nieruchomości za pośrednictwem zagranicznej spółki może pociągać za sobą dość wysoki francuski podatek od osób prawnych.

Zasadniczo ten rodzaj własności nie jest zalecany z dwóch głównych powodów. Po pierwsze, kwota podatku od osób prawnych jest bezpośrednio związana z korzyściami wynikającymi z bezpłatnego korzystania z nieruchomości.

Po drugie i najważniejsze, dochód uzyskany przez spółkę po sprzedaży nieruchomości będzie podlegał francuskiemu podatkowi od osób prawnych. Różni się znacznie od podatku od zysków kapitałowych. W rzeczywistości, gdy stosuje się podatek od osób prawnych, amortyzacja aktywów jest uwzględniana przy obliczaniu dochodu do opodatkowania. Im dłużej nieruchomość jest własnością, tym wyższy jest zysk ze sprzedaży, opodatkowany według stawki 33,33%.

Ponadto spółka offshore będąca właścicielem nieruchomości francuskich może również podlegać opodatkowaniu według stawki 3% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek ten jest zwykle niepotrzebny, jeżeli spełnione są określone warunki: spółka musi być zarejestrowana w kraju, który ma dwustronną umowę z francuskimi organami podatkowymi. Formalności tych należy bezwzględnie przestrzegać. W przeciwnym razie podatek zostanie naliczony za trzy poprzednie lata (lub jeszcze dłuższy okres).

Wymuszanie poboru podatków wydaje się dość powszechną praktyką. Władze francuskie mogą obciążyć właściciela wysokimi opłatami z powodu odstępstwa od powyższych zasad lub z powodu błędów w składaniu deklaracji.

Podsumowując, płacenie 3% podatku od wartości rynkowej nieruchomości nie jest wymagane, jeśli wszystkie deklaracje są od początku poprawnie wypełnione.

  • Podatek od zysków kapitałowych (CGT)

Francuski podatek od zysków kapitałowych znacznie wzrósł w ciągu ostatnich kilku lat. Stała stawka wynosi 19% (dla rezydentów UE) i 33,33% (dla nierezydentów UE) od dochodów uzyskanych z francuskiej sprzedaży nieruchomości, w tym udziałów spółki, która była właścicielem powyższej nieruchomości.

Ponadto obowiązują „opłaty socjalne” w wysokości 17,2 %, których nie należy mylić ze składkami na ubezpieczenie społeczne. W zależności od miejsca zamieszkania sprzedawcy naliczana jest zatem następująca suma: 34,5% dla rezydentów UE, 48,83% dla rezydentów spoza UE.

Różnica w cenie zakupu i sprzedaży nieruchomości lub udziałów spółki posiadającej nieruchomość jest opodatkowana. Niektóre świadczenia mogą obowiązywać w zależności od długości posiadania. Obecnie sprzedawca jest zwolniony z CGT, jeśli nieruchomość lub udziały zostaną sprzedane po 30 latach własności. Po 22 latach własności podatek od zysków kapitałowych również nie ma zastosowania. „Opłaty socjalne” są jednak płatne według stawki.

CGT jest wypłacane, jeśli nieruchomość jest bezpośrednio własnością osoby fizycznej lub francuskiej / monegaskiej spółki SCI niepodlegającej systemowi opodatkowania osób prawnych.

Podatek od zysków kapitałowych reguluje dwustronna umowa podatkowa, zmieniona przez Francję i Luksemburg w dniu 5 września 2014 r. Władze francuskie ustalają w ten sposób kwotę podatku, która zostanie naliczona od zysków osiągniętych przez spółkę zarejestrowaną w Luksemburgu, po sprzedaży udziałów w francuskiej lub monegaskiej spółce SCI. 

  • Francuski podatek majątkowy

Podatek majątkowy ma zastosowanie, jeśli wartość francuskiej nieruchomości przekracza 1 300 000 euro (w tym udziały francuskiej lub zagranicznej spółki będącej właścicielem powyższej nieruchomości, a zatem postrzegane przez organy podatkowe jako „nieruchomość położona we Francji” jako taka). Zobowiązanie podatkowe może być bardzo wysokie. Nieruchomość o wartości 10 000 000 euro może podlegać podatkowi w wysokości 1-1,5% rocznie.

Podatek majątkowy jest obliczany niezależnie. Jeżeli wartość nieruchomości przekracza 1 300 000 euro, podatnik wypełnia deklarację określającą jej dokładną cenę i uiszcza odpowiednią opłatę. W przypadku rezydentów spoza UE termin wypełnienia deklaracji upływa 1 września bieżącego roku.

Istnieją jednak sposoby na zmniejszenie kwoty podatku od majątku. Można uzyskać pożyczkę od osoby trzeciej lub dzielić nieruchomość między udziałowcami (tj. między dorosłymi dziećmi z tej samej rodziny). W niektórych przypadkach, gdy nieruchomość została już zakupiona, a jej cena znacznie rośnie z czasem, warto zrestrukturyzować dług lub podzielić własność, co następnie zmniejszy podatek (dotyczy to zarówno podatku od majątku, jak i podatku od spadków).

W przeciwieństwie do podatku od spadków podatek od majątku można zmniejszyć jedynie pożyczką bankową lub pożyczką strony trzeciej. Można zatem skorzystać z monegaskiej SCI w celu zmniejszenia podatku od spadków albo ubiegać się o pożyczkę bankową w celu obniżenia podatku od majątku. Podatnik musi wybrać najlepszą opcję, biorąc pod uwagę koszt pożyczki.

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s