W Monako nabycie nieruchomości może odbywać się poprzez bezpośredni zakup aktywów lub za pośrednictwem spółki (zakup udziałów).
W praktyce oba sposoby nabywania nieruchomości są jednakowo wykorzystywane. Aby określić, który sposób jest ciekawszy, należy przeprowadzić dokładną analizę ogólnej sytuacji, biorąc pod uwagę kwestie podatkowe, ale także kwestie prawne, cele inwestora oraz profil ryzyka inwestora (od momentu nabycia udziałów w spółce deweloperskiej z pewnością pojawi się dodatkowe ryzyko dla kupującego związane z samą firmą będącą właścicielem nieruchomości).
Transakcje na udziałach spółek a ramy opodatkowania osób prawnych
W Monako nabycie nieruchomości poprzez zakup udziałów może odbywać się za pośrednictwem spółki (SARL, SAM) lub spółki osobowej (SCP), o czym pisałam w poprzednim wpisie.
Spółki kapitałowe wykorzystywane do transakcji na nieruchomościach
Spółki kapitałowe z Monako, które mogą być wykorzystywane do inwestowania w aktywa nieruchomościowe, to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (SARL) i spółka akcyjna (SAM).
Zasady funkcjonowania SAM reguluje rozporządzenie z dnia 5 marca 1895 r. o spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością i spółkami komandytowymi oraz przepisy Kodeksu Handlowego Monako. Natomiast zasady funkcjonowania SARL regulowane są przepisami Kodeksu Handlowego Monako. Zarówno SAM, jak i SARL mogą podlegać CIT w Monako pod warunkiem spełnienia określonych warunków. Jeżeli podlegają one CIT, obowiązują poniższe zasady.
Zasada i stawki podatku CIT w Monako
Zasady CIT określa rozporządzenie nr 3.152 z dnia 19 marca 1964 r. wprowadzające podatek od osób prawnych. Spółki handlowe w Monako podlegają CIT na standardowych warunkach, to znaczy, jeśli prowadzą działalność handlową lub przemysłową w Monako lub z Monako, i których co najmniej 25 procent obrotu pochodzi z operacji prowadzonych bezpośrednio lub pośrednio poza Monako. Standardowa stawka CIT wynosi obecnie 26,5 proc. (dla roku podatkowego 2021). Stawka ta ulegnie zmianie, ponieważ od 2022 r. zostanie obniżona do 25%.
Dochód do opodatkowania netto
Podstawa opodatkowania jest równa przychodom księgowym (w tym zyskom kapitałowym), z zastrzeżeniem pewnych odliczeń podatkowych. Nie ma ogólnej zasady odliczania wydatków od podatku, ale istnieją zasady odliczania niektórych wydatków do celów podatkowych. Poniżej podaję kilka przykładów.
Amortyzacja majątku nieruchomego
Amortyzacja jest naliczana i potrącana na koniec każdego roku obrotowego w drodze amortyzacji. Monegaskie prawo podatkowe nie zawiera szczegółowych zasad amortyzacji nieruchomości lub gruntu. Należy odnieść się do zasad rachunkowości i ogólnych zasad odliczania podatku od amortyzacji.
Odliczanie odsetek od podatku
Monegaskie prawo podatkowe przewiduje różne ograniczenia w odliczaniu kosztów odsetek od podatku. Po pierwsze, istnieje ograniczenie maksymalnej stopy procentowej. Potrącenie odsetek płaconych przez spółkę monegaską swoim udziałowcom jest dozwolone do maksymalnej stopy procentowej określonej według zagranicznej stopy bankowej.
Ponadto odsetki płacone przez spółkę z Monako jej udziałowcom większościowym (tj. tym, którzy zgodnie z prawem lub faktycznie kontrolują spółkę) nie podlegają odliczeniu, gdy łączna suma pożyczek udziałowców przekracza 50 procent kapitału zakładowego pożyczkobiorcy.
Po drugie, koszty odsetek netto podlegają odliczeniu do wyższej z następujących dwóch kwot:
- 3 mln EUR na rok budżetowy; lub
- 30% dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem CIT powiększone o koszty odsetek netto, amortyzację i rezerwy do odliczenia oraz zyski i straty kapitałowe ze zbycia aktywów, a przed odliczeniem strat podatkowych z lat ubiegłych (podatkowa EBITDA). 8
Po trzecie, jeśli w przypadku zadłużenia podmiotu powiązanego (tj. zadłużenia od podmiotów powiązanych), gdy średnia roczna kwota przyznana pożyczkobiorcy przez takie firmy przekracza wskaźnik zadłużenia do kapitału własnego wynoszący 1,5:1, koszty odsetek netto naliczone od podmiotu powiązanego pożyczki podlegają odliczeniu tylko do wyższej z:
- 1 mln EUR na rok budżetowy; lub
- 10% podatku EBITDA.
Pod tym względem spółki powiązane definiuje się następująco:
- jedna spółka, bezpośrednio lub za pośrednictwem podmiotu pośredniczącego, posiada większość kapitału zakładowego drugiej lub wykonuje uprawnienia decyzyjne; lub
- obie firmy znajdują się pod kontrolą podmiotu trzeciego.
Nadwyżka kosztów odsetek netto może zostać przeniesiona pod pewnymi warunkami.
Spółki cywilne wykorzystywane do transakcji na nieruchomościach
Ogólnie rzecz biorąc, inwestycje dokonywane przez firmy niekomercyjne są dokonywane za pośrednictwem SCP. Kiedy SCP posiadają nieruchomości, są zwykle określane jako SCI (firmy nie zajmujące się handlem nieruchomościami).
SCP są przejrzyste dla celów podatkowych: nie ma podatku bezpośredniego na poziomie przedsiębiorstwa, a partnerzy są opodatkowani od swojego udziału w zyskach, zgodnie z własnymi przepisami podatkowymi (a zatem w zależności od ich rezydencji podatkowej).
Dochód z nieruchomości generowany przez rezydenta podatkowego w Monako za pośrednictwem SCP nie podlegałby opodatkowaniu w Monako. W Monako SCP nie może zdecydować się na zastosowanie CIT, ponieważ podatek ten jest przeznaczony na działalność handlową lub przemysłową.
Nabycie udziałów w spółce zajmującej się nieruchomościami
Opłaty rejestracyjne w momencie zakupu
Zakup udziałów SCP
Poniższe zasady dotyczą nabywania udziałów w spółkach SCP posiadających nieruchomości w Monako. Przelewy w zamian za wartościowe udziały w SCP posiadających nieruchomość znajdującą się w Monako pociągają za sobą obowiązki rejestracyjne.
Dokładniej, sprzedaż udziałów w SCP Monako, które posiadają, bezpośrednio lub za pośrednictwem innych spółek cywilnych, nieruchomości lub prawa związane z nieruchomościami położonymi w Monako, podlega opłacie rejestracyjnej w wysokości 6,5%.
Stawka jest obniżona do 4,5 procent, gdy nabywcą jest osoba fizyczna lub kwalifikująca się spółka cywilna w Monako. Jednakże przelewy w zamian za wartościowe udziały w SCP nieposiadających nieruchomości położonych w Monako również pociągają za sobą opłaty rejestracyjne, ale w innej wysokości.
Podstawa opodatkowania
Podstawą opodatkowania opłat rejestracyjnych jest cena transferowa lub wartość rynkowa nieruchomości, jeśli jest wyższa.
VAT w momencie zakupu udziałów
W Monako nie ma podatku VAT od nabycia akcji.
Fundusze inwestycyjne do inwestowania w nieruchomości
Rynek funduszy inwestycyjnych w nieruchomości w Monako ewoluuje. Ustawa nr 1.339 z dnia 7 września 2007 r. i rozporządzenie nr 1.285 z dnia 10 września 2007 r. ustanowiły ogólne ramy prawne dla funduszy inwestycyjnych w Monako. Jednakże w szczególności dekret ministerialny nr 2013-391 z dnia 8 sierpnia 2013 r. dotyczy funduszy inwestujących w nieruchomości.
W przypadku utworzenia funduszu inwestycyjnego nieruchomości wniesione aktywa muszą wynosić co najmniej 400 000 euro. Po 12 miesiącach od utworzenia funduszu oraz w dowolnym momencie istnienia funduszu po tej dacie, fundusz musi posiadać minimalną kwotę aktywów w wysokości 5 milionów euro. Ten rodzaj funduszu umożliwia bezpośrednie lub pośrednie utrzymywanie budynków, wybudowanych lub nie, lub gruntów w celu ich wynajmu lub odsprzedaży, a także zarządzanie operacjami niezbędnymi do ich użytkowania lub odsprzedaży oraz prowadzenie wszelkie dzieła.
Fundusze te mogą również zarządzać, choć w mniejszym stopniu, instrumentami finansowymi i depozytami.
Aktywa funduszu inwestycyjnego w nieruchomości muszą składać się z co najmniej 60 procent aktywów nieruchomościowych, posiadanych bezpośrednio lub pośrednio.
Fundusz może również posiadać inne aktywa finansowe, których wykaz podano w art. 7 i 8 wyżej wymienionego rozporządzenia nr 1.285 z dnia 10 września 2007 r., maksymalnie do 40%, pod warunkiem spełnienia określonych warunków.
W praktyce fundusze te są bardzo rzadko zakładane.
Trusty i podobne struktury do inwestowania w nieruchomości
W Monako trusty, które są zawarte inter vivos i testamentami, mogą być zakładane zgodnie z ustawą nr 214 z 27 lutego 1936 r. Jednak te trusty nie są konkretnie zakładane do inwestycji w nieruchomości. Takie trusty podlegają proporcjonalnym opłatom rejestracyjnym, które są płatne jako procent całkowitej wartości aktywów ulokowanych w trust. Opłaty rejestracyjne różnią się w zależności od liczby beneficjentów, jak następuje:
- jeden beneficjent: 1,30 proc.;
- dwóch beneficjentów: 1,50 proc.; oraz
- więcej niż dwóch beneficjentów: 1,70 proc.
Alternatywnie, na wniosek stron, może zostać zapłacony roczny podatek w wysokości 0,2% wartości aktywów powierniczych. Podatek ten jest pobierany z wyłączeniem podatku od darowizn lub spadków.
W Monako zagraniczne fundusze powiernicze są uznawane do celów majątkowych.
Do 2017 r. władze podatkowe Monako stosowały najwyższą stawkę podatku od spadków i darowizn (16 proc., między osobami niepowiązanymi) w odniesieniu do wszystkich aktywów znajdujących się w Monako, które zostały zapisane w spadku lub przekazane zagranicznemu trustowi. Administracja podatkowa nie brała pod uwagę pokrewieństwa między założycielem trustu a beneficjentami trustu. Ta polityka została ponownie przemyślana, aby uwzględnić relację między założycielem trustu a beneficjentem lub beneficjentami trustu, chociaż praktyka ta nie jest jeszcze poparta przepisem prawnym.
Następny wpis będzie poświęcony inwestycjom bezpośrednim w nieruchomości z Monako 🙂 Zapraszam!
