Podatek od nieruchomości (REWT), który wszedł w życie 1 stycznia 2018 r., zastępuje podatek od majątku (w języku francuskim „ISF” dla „ Impôt de Solidarité sur la Fortune ”), którego podstawa opodatkowania była szersza niż tylko nieruchomości.

Chociaż REWT jest podatkiem francuskim, może być płacony przez każdą osobę zamieszkałą w Monako będącą właścicielem we Francji jednej lub więcej nieruchomości posiadanych bezpośrednio lub za pośrednictwem podmiotu.

Co to jest REWT?

REWT dotyczy podatników, którzy są posiadają aktywa nieruchomościowe we Francji o wartości netto powyżej 1 300 000 EUR.

REWT jest rocznym podatkiem: zobowiązanie REWT jest analizowane każdego roku 1 stycznia.

REWT dotyczy tylko nieruchomości mieszkalnych, tj. nieruchomości, które nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 965 II 2 ° francuskiego kodeksu podatkowego (FTC) podatek dotyczy francuskich nieruchomości mieszkalnych będących własnością zarówno bezpośrednio, jak i pośrednio za pośrednictwem francuskiej lub zagranicznej spółki 

REWT jest płatny przez osoby mające miejsce zamieszkania do celów podatkowych we Francji lub poza Francją. Podczas gdy osoby mające miejsce zamieszkania do celów podatkowych we Francji podlegają opodatkowaniu od nieruchomości położonych we Francji i za granicą, nierezydenci, w tym rezydencji Monako podlegają opodatkowaniu tylko od nieruchomości położonych we Francji.

Przegląd aktywów podlegających opodatkowaniu jest bardzo subtelny, ponieważ baza REWT obejmuje nieruchomości w najszerszym tego słowa znaczeniu:

• Nieruchomość stanowiąca własność bezpośrednią: pojęcie nieruchomości obejmuje nieruchomości zabudowane, ale także nieruchomości niezabudowane (grunty budowlane, grunty rolne itp.), budynki w budowie oraz prawa własności nieruchomości (użytkowanie, prawo użytkowania itp.).
• Nieruchomości będące własnością pośrednią poprzez podmioty (SCI, SA, SAS, SARL itp.)
• Nieruchomość podlegająca opodatkowaniu zawarta w instrumentach inwestycyjnych polis ubezpieczenia na życie oraz nieruchomość podlegająca opodatkowaniu powierzona do trustu.

Należy zauważyć, że przewidziane są wyjątki od tych zasad (w przypadku nieruchomości przypisanych do działalności zawodowej podatnika, w przypadku nieruchomości posiadanych przez podmioty i przypisanych do ich działalności przemysłowej lub handlowej itp.).

Potwierdzenie ich zastosowania wymaga dogłębnej analizy, w tym przeglądu dokumentacji prawnej i księgowej (umowy spółki, rachunków, umów itp.).

Nieruchomość jest własnością spółki

Gdy francuska nieruchomość mieszkalna jest własnością spółki, podatek dotyczy udziałów/akcji spółki, a nie samej nieruchomości. Wartość udziałów/akcji musi zostać ustalona. Zgodnie z nowymi przepisami dokonano istotnych zmian kryteriów wyceny. Zasada pozostaje taka, że ​​wartość udziałów/akcji jest równa wartości rynkowej nieruchomości mieszkalnej, pomniejszonej o wszelkie kwalifikujące się długi. Daje to wartość netto, od której naliczany jest podatek. 

Artykuł 973 II francuskiego kodeksu podatkowego (FTC) zawiera wykaz długów, których co do zasady nie można brać pod uwagę przy ocenie wartości netto akcji spółki. Te długi to:

• Pożyczki udzielone na nabycie nieruchomości od podatnika lub członka jego rodziny, gdy firma nabywająca nieruchomość jest kontrolowana przez tę samą osobę lub członka jego rodziny.

• Pożyczki od podatnika lub członka jego rodziny na rzecz spółki nabywającej nieruchomość. Ograniczenie to wydaje się obejmować pożyczki akcjonariuszy/udziałowców, które wcześniej były wykluczane.

• Pożyczki od firmy lub podmiotu bezpośrednio lub pośrednio kontrolowanego przez podatnika lub najbliższego członka rodziny.

Ponieważ te trzy ograniczenia dotyczą podatników podlegających podatkowi od majątku od nieruchomości, powinny one mieć zastosowanie wyłącznie do długów powstałych od 1 stycznia 2018 r. Ograniczenia mogą zostać zniesione, jeśli podatnik udowodni, że pożyczka nie została udzielona głównie ze względów podatkowych. Ta subiektywna koncepcja prawdopodobnie spowoduje problemy w przyszłości. Artykuł 973 II FTC dodaje kolejne ograniczenie pożyczek od członka rodziny podatnika, chyba że pożyczka została udzielona w normalnych warunkach.

Ponieważ te różne ograniczenia mogą zostać zniesione w szczególnych okolicznościach, może to stworzyć możliwości planowania podatkowego podczas strukturyzacji długów.

Jakie są możliwe konsekwencje finansowe REWT?

REWT jest podatkiem, którego wpływ finansowy może być nie bez znaczenia:

• stawka REWT jest obliczana poprzez zastosowanie progresywnych stawek do 1,5% aktywów netto podlegających opodatkowaniu, gdy ich wartość przekracza 10 milionów EUR. Stawka wartości podatkowej netto:

Do 800 000 EUR NIL

Od 800 001 EUR do 1 300 000 0,50%

Od 1 300 001 EUR do 2 570 000 EUR 0,70%

Od 2 570 001 EUR do 5 000 000 EUR 1,00%

Od 5 000 001 EUR do 10 000 000 EUR 1,25%

Powyżej 10 000 000 EUR 1,50%

Składnik podlegający opodatkowaniu musi zostać wyceniony według wartości rynkowej w dniu 1 stycznia danego roku podatkowego. Wycena tego składnika aktywów stanowi obowiązek podatnika, chociaż francuskie organy podatkowe wszczną kontrolę, jeżeli uznają, że ujawniona wartość jest niedokładna.

• Kary obowiązujące w przypadku kontroli podatkowej –  Odsetki za opóźnienie i kary od 10% do 80% należnej kwoty podatku.
• Termin przedawnienia wynosi od trzech do sześciu lat (kontrola podatkowa w odniesieniu do bieżącego roku i trzech / sześciu poprzednich lat) – W wyniku przedawnienia francuskie organy podatkowe mogą nadal przeprowadzać kontrole podatkowe dotyczące zobowiązań ISF! W szczególności podatnik, który nie złożył deklaracji podatkowych, ponieważ niesłusznie uważał, że nie ponosi odpowiedzialności, może zostać poddany kontroli przez francuskie organy podatkowe w odniesieniu do ISF 2014, ISF 2015, ISF 2016, ISF 2017, IFI 2018, IFI 2019 i IFI 2020 ( złożenie zwrotu REWT w czerwcu).

Co się stanie, jeśli nieruchomość zostanie podzielona?

Zasada jest następująca: podatnik jest zobowiązany do zapłaty podatku od wartości nieruchomości będącej w całości jego własnością. Biorąc to pod uwagę, francuski ustawodawca przewidział wyjątki.

Na przykład, gdy rozpoczyna się postępowanie spadkowe, jeśli pozostały przy życiu małżonek zdecyduje się na legalne użytkowanie (zgodnie z art. 757 francuskiego kodeksu cywilnego), podatek nie jest już ponoszony wyłącznie przez niego jako użytkownika nieruchomości, ale także przez pozostałych nominalnych właścicieli. Każdy z nich jest następnie opodatkowany od wartości jego odpowiednich praw.

Dlatego konieczne jest, aby wszyscy – użytkownicy i nominalni właściciele – otrzymywali pomoc, zarówno w organizacji spadkowej, jak i majątkowej oraz po rozpoczęciu postępowania spadkowego..

Jakie jest „prawo do pomyłki”? (« Droit à l’erreur » w języku francuskim)

We Francji prawo do pomyłki pozwala na pewne ograniczenia kar mających zastosowanie w przypadku spontanicznej regularyzacji (przed jakimkolwiek audytem lub nawet podczas audytu).

Dlatego może być wskazane i korzystne rozważenie spontanicznej regularyzacji.

Dogłębne badanie kosztów i korzyści będzie musiało zostać przeprowadzone indywidualnie dla każdego przypadku, aby znaleźć najbardziej odpowiednie rozwiązanie dla każdej sytuacji.